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Copropriété : Entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30/10/2019

Le 25 mars 2020

L'ordonnance du 30 octobre 2019 entre en vigueur le 1er juin 2020 et notre Cabinet vous propose de vous dévoiler  en plusieurs volets les changements opérés par cette ordonnance qui simplifient la vie de votre copropriété.

Nous vous proposons de nous attarder dans un premier temps sur les petites copropriétés.

Avant cette réforme, le statut de la copropriété s'appliquait à tout type d'immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes et ce, quelque soit le nombre de lots.

Compte tenu de la lourdeur du statut, il est apparu au législateur la nécessité de prévoir un régime dérogatoire pour les petites copropriétés qui représentent plus de la moitié du parc soumis au statut de la copropriété.

Quelles  copropriétés  sont concernées :

Il s'agit des copropriétés de 5 lots au plus à usage de logements, de bureau ou de commerce ce qui signifie que ne sont pas comptabilisés comme lot, les caves et les stationnements.

Il s'agit également des copropriétés dont le budget est inférieur à 15000 € sur 3 exercices consécutifs même si elles comportent plus de 5 lots.

Etre une petite copropriété, qu'est ce que cela change ? 

Elles sont dispensées de constituer un conseil syndical et de tenir une comptabilité en partie double. Elles peuvent adopter des décisions sans assemblée générale.

Ces mesures vont permettre la prise de décisions plus rapides au moyen d'une consultation écrite ou d'une réunion informelle et ce à l'initiative du syndic ou d'un copropriétaire.

A noter que le rendez-vous annuel pour la tenue d'une assemblée générale est maintenu et ce pour permettre l'approbation des comptes et d'adoption du budget.

A noter également que des dispositions particulières ont été adoptées pour les copropriétés à deux lots dans lesquelles la moindre mésentente entre les copropriétaires a pour conséquence l'impossibilité d'adopter une quelconque décision.

Le syndic reste obligatoire (bénévole ou professionnel) et peut être désigné hors de toute assemblée générale par le copropriétaire qui a plus de la moitié des voix.

Les deux copropriétaires peuvent se réunir  sans convocation et prendre toutes les mesures conservatoires (travaux urgents par exemple).

Il est prévu une dérogation aux règles de majorité si les copropriétaires n'ont pas le même nombre de tantièmes :

- les décisions relevant de la majorité de  l'article 24 et la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix

- les décisions relevant de la majorité absolue pourront être prises par le copropriétaire détenant au moins 2/3 des voix.

Si les deux copropriétaires ont le même nombre de tantièmes, le recours au juge est prévu pour permettre d'autoriser l'un des copropriétaires pour passer un acte et ce dans l'hypothèse où  le refus de l'autre met en péril l'intérêt commun.